אדן - אחזקת בניינים ונכסים, ניהול ועדי בתים

יש שורה ארוכה של יתרונות לשירות זה. ניהול נכסים באמצעות חברה המתמחה בתחום מעניקה מענה איכותי מצד אנשי מקצוע מיומנים, בעלי היכרות מעמיקה עם תשתיות ומערכות הבית, ולכן ביכולתם לספק פתרונות נכונים, טובים, יעילים וגם זולים יותר ממה שיכול להשיג וועד הבית בעצמו. כמו כן, וועד הבית עצמו אינו צריך עוד להשקיע זמן רב ואנרגיות בגביה של הכספים מבעלי הדירות ובכל הקשור בתחזוקת הבניין, על כל המשתמש מכך מבחינת השקט הנפשי והקטנת חיכוכים לא נעימים בין שכנים. בנוסף, החברה יכולה להעניק מענה הרבה יותר מהיר לתקלות וסוגיות שונות, היא לוקחת מוועד הבית את אחריות המעסיק המעיקה, מסוגלת לפתור באופן אובייקטיבי חילוקי דירות בין הדיירים, ועוד.

בעת התקשרות עם חברת אחזקה לבניינים יש לשים את הדגש על כמה נקודות מהותיות. ראשית, גם אם קיבלתם על החברה המלצות ממכרים והתרשמתם לטובה מהאתר שלה, עדיין כדאי לקבל המלצות מלקוחות שלה באזור הגיאוגראפי שלכם, ולהתרשם מחוות דעתם. כמו כן, תמיד כדאי להשוות את העלויות שלה מול הצעות מחברות אחרת. מלבד זאת, ישנה חשיבות גדולה לוותר והניסיון של חברות ניהול ואחזקה, הן באופן כללי והן בהקשר לסוג הבניין שלכן. בדקו מהם אזורי השירות של החברה, את תחומי המומחיות והשירותים שלה, הדוחות שיסופקו לכם ואת מוקד השירות שהיא מפעילה. כמובן, יש לבחון את איכות וזמינות השירותים, החל בניקיונות, דרך שירותי הגינון, האחזקה השוטפת, ביקורת מבנים, תיקונים בבניין ועוד.

מאחר שמדובר בשוק חופשי, חברות אחזקה מציעות מחירים שונים עבור שירותיהן וכאמור כדאי להשוות בין העלויות ולהבין את משמעותן. מעבר לכך, ישנם פרמטרים רבים שיקבעו את העלויות החודשיות והשנתיות, המושפעים לא מעט מסוג המבנה, מרכיביו השונים, מצב התשתיות שלו, סוג השירות הנדרש, מספר הדירות בבניין וכדומה. כך לדוגמא, העלות של ניהול ועד הבית עומדת במרבית החברות על עשרות שקלים לחודש לכל דירה, ואילו עלות שירותי הניקיון תלויה הן בתדירות המבוקשת והן במספר הדירות – כאשר המחיר יורד באופן יחסי למספרן אך עולה באופן כללי. כמו כן, קיימים מחירים שונים עבור ביקור של אנשי תחזוקה, עבור הטיפולים השונים הנדרשים לגינה, ניקוי החניון לפי מטר רבוע, תחזוקת המעלית, שירותי גז, כיבוי אש, גג ואיטום ועוד.

אם אתם מחפשים חברת ניהול שמביאה תוצאות, כדאי שתכירו אותנו באדן. אנו מתמחים באחזקת בתים משותפים ובנייני משרדים באזור גוש דן ותל אביב, ועומדים לרשות לקוחותינו 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע. השירות הניתן על ידי חברתנו מוזיל באופן משמעותי את עלויות ועד הבית, דואג לניהול החשבונות, מספק ייעוץ משפטי, מטפל באופן מלא בגביית מיסי וועד הבית, ומעניק מעטפת מלאה של אנשי מקצוע הדואגים למצבו התחזוקתי והאסתטי. כל זאת בשקיפות מלאה, בהוגנות וברוח טובה, עם דוחות ברורים ושוטפים.

בישראל פועלות לא מעט חברות ניהול ואחזקה המספקות שירותים מקיפים לבנייני מגורים, מגדלי יוקרה, בנייני משרדים וכיוצא בזאת. בין החברות הללו יש הבדלים רבים הניכרים בין היתר באזורי הפעילות, בעלויות השירות, ברמה המקצועית, בהתמחות במבנים שונים, וכן בסל השירותים המוצע. אכן, קיים הבדל שלא פעם מובן לציבור הרחב בין חברות ניהול וחברות אחזקה, הגם שיש כאלו המספקות את כל סל השירותים. אם כך, כדי לסבר את האוזן נסביר מה נותנת חברת ניהול בניינים. במילים פשוטות, חברת הניהול הופכת להיות הזרוע הביצועית של הדיירים ומהווה במידה רבה את וועד הבית החדש, המתנהל באופן מקצועי ואובייקטיבי על סמך ניסיון רב. בין היתר, חברה כזו פועלת למען הדיירים בשיפור תחזוקת המבנה, בגבייה של דמי הוועד, ובדאגה שהבעיות בבניין יזוהו ויטופלו על הצד הטוב ביותר ובשקיפות מלאה מול הדיירים. המפקחים המנוסים של החברה זמינים 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע, וספקים פיקוח מקיף על המצב האסתטי והתחזוקתי של המבנה. כמו כן, חברת ניהול מספקת שירות ניהול חשבונות וייעץ משפטי, ומעבירה לדיירים דוחות המפרטים את מאזן התשלומים ומצב החשבון.

חברות אחזקה כשמן כן הן, דואגות לכל תחזוקת הבניין. כך לדוגמא, החברה דואגת לניקיון השוטף של המבנה כאשר ישנם הבדלים בהיקף ובתדירות השירות המסופק – חדר המדרגות, החניות, שביל הכניסה, הרחבה, ריקון פחים, הברקת חלונות בשטחים משותפים, מקלט ועוד. בנוסף, החברה תספק שירותי גינון לשמירה על גינה מטופחת ונאה. היא תספק שירותי הדברה כנגד נמלים, ג'וקים, חולדות, יונים או כל מזיק וחרק אחר, כשלרוב השירות ניתן על ידי מדבירים חיצוניים. החברה גם תספק שירותים של טכנאי מעלית, אינסטלטורים, חשמלאים ועוד – בהתאם לצורך.

ניהול בתים משותפים עם חברה מקצועית מספק כמה יתרונות חשובים. ראשית, החברה מחליפה את וועד הבית ויש לכך משמעויות גדולות מבחינת הרמה המקצועית, שכן עם כל הכבוד לנציגי הוועד לא תמיד יש להם את הרקע המקצועי והטכני, המשפטי והכלכלי על מנת לספק את התוצאות הטובות ביותר. לדוגמא, חברות ניהול מספקות פיקוח מתמיד של אנשי מקצוע, שמכירים היטב את הפן הטכני והאסתטי של בניינים ויודעים לזהות בעיות הרבה לפני שהן מחמירות ומצריכות עלויות תיקון גבוהות. כמו כן, החברה תדאג לכך ששירותיהם של אנשי המקצוע השונים הנשכרים לצורך העבודה לא יהיו במחירים מופרזים, דבר שוועד הבית אינו תמיד ער אליו. בנוסף, מכיוון שלחברה יש כוח קנייה גדול, בהיותה מנהלת מבנים רבים, ביכולתה להשיג מחירים יותר נוחים ממה שיכול להשיג וועד של בניין אחד. מכיוון שאנשי החברה הינם מקצוענים ואובייקטיביים, הם גם יודעים היטב מתי עבודה של איש מקצוע מבוצעת כראוי, ומתי מעגלים פינות, ולכן בסופו של יום התוצאות טובות יותר מאלו המבוצעות בפיקוח וועד בית חסר מקצועיות. יתר על כן, שירותי ניהול בניינים תורמים להקטנת המתח והחיכוכים בבניין. זוהי בשורה מצוינת עבור נציגי הבית שאינם נדרשים עוד לעבודה בהתנדבות על חשבון זמנם הפנוי, בלי דאגות, טלפונים וטרדות, ובלי להתעסק עם דיירים שאינם משלמים דמי וועד, עם ביקורות על יכולות מקצועיות וכדומה. במילים אחרות, חברת ניהול הופכת את החיים בבניין להרבה יותר איכותיים, בזכות הרמה המקצועית של הפיקוח על מצב העניינים ועל העבודות, והופכת את חיי הדיירים להרבה יותר שלווים ומסייעת לשמור על יחסי שכנות טובים. כל זאת, תוך חיסכון כספי בזכות ניסיון רב שנים, היכרות עם השוק וכוח קנייה גדול.

כאמור, יש הבדל בין חברות אחזקה לבין חברות ניהול, וגם ישנן חברות המגדירות את עצמן בתור ניהול ואחזקה יחדיו. באופן כללי, כל עוד מדובר בחברה רצינית, מקצועית והוגנת, אחזקת מבנים עשויה לספק לא מעט יתרונות. סביר להניח שחברה כזו תעסיק בעלי מקצוע מיומנים, העובדים מולה בתעריפים קבועים, ומבצעים עבודה רצינית ברמה גבוהה יחסית למקובל בשוק. על כן, חברה כזו בהחלט יכולה להיות בחירה טובה עבור מגדלי יוקרה או בנייני משרדים, כלומר מבנים שבהם הנושא התקציבי פחות מוגבל או בוער, ומה שמסתכלים עליו מעל הכל הוא איכות גבוהה של העבודה. יחד עם זאת, עבור בניינים משותפים, יש לבחון את העבודה עם חברת אחזקה גם לפי חסרונות אפשריים. כפי שאמרנו, מדובר בחברה שלמעשה מספקת גם את אנשי המקצוע עבור עבודות התחזוקה. זאת בניגוד לחברת ניהול שלמעשה מחליפה את הוועד ומאתרת בעלי מקצוע ראויים במחירים הוגנים, ומפקחת על עבודתם. כך, בניגוד לחברת ניהול שאצלה האינטרס זהה לחלוטים לזה של הוועד, חברות אחזקה משמשות למעשה כמתווכות בין נותן השירות לבין הוועד, ולרוב גם מרוויחות מכך. לפיכך, ההתנהלות הזו כובלת את הבניין לאנשי מקצוע מסוים שלא ניתן להחליפם ולהוזילם, כאשר האינטרס של החברה הוא למקסם רווחים – למשל על ידי חיסכון על חומרים, על אנשי מקצוע על ידי מחירים גבוהים. עוד סוגיה שיש לקחת אותה היא שעלולים להיווצר חיכוכים מול חברת האחזקה. למשל, במקרה של אי שביעות רצון מעבודה שנעשתה, הביקורת מופנית במידה רבה לעבר חברת האחזקה שתיווכה מול איש המקצוע, ומכאן שגם דרישות לביצוע תיקונים ללא עלות עלולות להביא לחיכוכים. אותו הדבר נכון לגבי בקשות לשיפורים אסתטיים או תחזוקתיים, שכן החברה תטען שהדבר אינו כלול בהסכם ושהתקציב מוגבל. במילים אחרות, האינטרסים שלה ושל וועד הבית לא תמיד חופפים, וזאת בניגוד לשירותי חברת ניהול שבהם אין כל הבדל באינטרסים.

אין ספק כי דיירים סרבני תשלום הם בעיה נפוצה ומטרידה בבתים משותפים, והדבר נכון לכל סוגי וגדלי הבניינים. כידוע, מדובר בתשלומים האמורים לשרת את רווחתם של כל דיירי הבניין ומכאן שסירוב לתשלום פוגע למעשה בכולם. יש להדגיש כי על פי חוק המקרקעין, תשלומים לוועד הבית (משמשים למשל לתשלום חשבון חשמל, אחזקת מעלית, ניקיונות, חשבון מים לגינה וכדומה) הינה בגדר חובה. במילים אחרות, דיירים המסרבים לשלם עוברים על החוק, ואין משנה אם הם מתגוררים בדירה שבבעלותם או שוכרים אותה. אכן, זוהי אחת הבעיות המעיקות ביותר שעימם מתמודדים וועדי בתים, והן פוגעות מאוד ביחסי השכנות הטובים. לעומת זאת, עם חברת ניהול הדברים פשוטים בהרבה עבור נציגי הבניין, שכן החברה אחראית גם על כל נושא הגבייה וההתנהלות המשפטית. החברה תתחיל בכמה פניות אל הדייר הסרבן, ואם הן לא נענות בחיוב יישלח מכתב רשמי המבקש ממנו להסדיר את חובותיו לוועד. במידה ואין תגובה חיובית גם למכתב הרשמי, תפנה חברת הניהול לאגודה לתרבות הדיור המספקת בין היתר שירותים משפטיים וסיוע בנושא. במידה וגם לאחר התערבות האגודה ימשיך הדייר לעמוד בסירובו, הרי שלא תהיה ברירה אלא לפנות בתביעה לבית המשפט. יש לציין כי תביעות אלו ניתנות להגשה בעזרת עורך דין אך גם ללא סיוע מקצועי על מנת לחסוך בהוצאות, וכי הן יחסית פשוטות. עוד יש לציין כי מרגע שהעניין מגיע לטיפולו של בית המשפט, כבר ישנן הוצאות משפטיות (ובוודאי אם מעורב גם עורך דין), כך שאם הפסיקה תהיה כנגד בדייר הרבן הוא ייאלץ לשאת בעלויות אלה כמו גם לשלם את חובותיו. במידה שאפילו לאחר הפסיקה ימשיך הדייר לסרב, תערב חברת הניהול את ההוצאה לפועל. ניתן לראות כי מדובר בהליך שעשוי להיות ממושך, ומובן מאליו כי הוא עלול להשפיע לרעה לתקופה ממושכת על היחסים בין וועד הבית לבין הדייר הסרבן, כמו גם על יחסי השכנות בכל הבניין. לכן, ישנה עדיפות חברת ניהול שיש לה ניסיון רב בנושא, שהפניות שלה אל הדייר הינן מקצועיות ואובייקטיביות ואינן מערבו קשרים אישיים, שיודעת להתנהל ברגישות המתבקשת, אך גם באופן עקבי ואסרטיבי תוך עבודה עם עורכי דין המתמחים בתחום.

כפי שניתן לראות, ישנה חשיבות רבה לניהול מקצועי של בניינים מבחינת תחזוקת הבניין, חזותו האסתטית, איכות החיים של הדיירים, השקט הנפשי שלהם, ההקלה על וועד הבית, וגם שמירה על ערך הנכס – כפי שנתאר בהמשך. ואולם, לשם כך חשוב מאוד לבחור חברת ניהול בניינים מקצועית ורצינית תוך בחינה של מספר פרמטרים. קודם כל, ניתן לפנות אל חברים ומכרים באזור מגוריכם ולשאול לגבי המלצות על חברת ניהול בניינים משותפים. יתר על כן, אם יש לכם מכר ששימש בעצמו כנציג דיירים מול חברת ניהול הרי שההמלצה שלה גם תהיה בוודאי מעוגנת ביותר מידע ופרטים שמסבירים את ההמלצה. גם אם קיבלתם המלצה וגם אם לא, היכנסו לאתר האינטרנט של החברה והתרשמו מסל השירותים שלה, מניסיונה ומגישתה המקצועית. כעת הגיע הזמן להתקשר לכמה חברות שנראות כמועמדות טובות. ראשית, בררו לגבי ניסיונה של החברה, שכן כמו בכל תחום גם כאן ניסיון וותק מעידים על הצלחה לאורך זמן בשוק תחרותי, תוך עמידה בדרישות הלקוחות והקפדה על שביעות רצונם. שנית, ברר מה בדיוק מציעה החברה, למשל ניהול מבנים בלבד, אחזקת מבנים בלבד, או משולב – כלומר חברות ניהול ואחזקה יחדיו. כמובן שיש גם לבחון את אזורי השירות של החברה, את מוקד השירות שלה וזמינותו, את תחומי המומחיות שלה וגם את ניסיונה הספציפי עם סוג הבניין שלכם. עוד יש לברר את גישתה לגבי זמינות ואיכות השירותים השונים כגון האחזקה השוטפת, הניקיונות, תיקונים, ביקורת מבנים ועוד. כעת, הגיע הזמן לעבור לבחינת העלויות, ויש לדעת כי חברות ניהול רציניות בהחלט יכולות לחסוך לכם כסף בסופו של יום.

אכן, שירותים של חברות ניהול ואחזקה כרוכים בעלויות, וזאת במקום וועד הבית שחבריו עושים את מלאכתם בהתנדבות. לכן, נקודת המוצא היא "לרעת" שירותי חברת ניהול מבחינת ההוצאות שלכם, אך סקירה מעמיקה יותר תבהיר שאתם למעשה חוסכים כסף. אבל קודם כל, כיצד נקבעות העלויות של החברה? כפי שאמרנו בתחילת המאמר, בשוק המקומי פועלות לא מעט חברות ניהול, ומטבע הדברים כל אחת מהן מציעה עלויות שונות המשתנות בהתאם לשיקולים כלכליים של החברה, בהתאם להיקף השירותים שהיא מציעה, לפי סוג הבניינים בהם היא מתמחה, לפי רמתם של אנשי המקצוע, וגם לפי אזורי השירות (מרכז מול פריפריה למשל), ועוד. על כן, כדאי להיות צרכנים חכמים ולהשוות בין הצעות המחיר מכמה חברות, ולבחור את ההצעה המשתלמת ביותר שאינה באה על חשבון איכות השירותים המבוקשים והציפיות שלכם. מלבד זאת, חשוב לזכור כי יש לא מעט גורמים המשפיעים על העלויות חוץ משיקוליה של החברה. לדוגמא, העלויות ברמה החודשית והשנתית מושפעות לא מעט מתדירות שירותי הניקיון וממספר הדירות שיש בבניין, כאשר המחירים עולים ככל שיש יותר דירות אבל יורדים באופן יחסי פר דירה. בנוסף, העלויות תלויות בתדירות הביקורים של אנשי התחזוקה, של עבודות איטום, של שירותי אז, של ניקיון החניון וגודלו, של הטיפול הגינה ועוד – וכל זאת בהתאם למרכיבי הבניין, מצב התשתיות שלו, סוג המבנה וכמובן הדרישות שלכם. כאמור, למרות שמדובר בהוצאות גבוהות יותר עבור חברות ניהול ואחזקה, במידה שהן מבצעות את עבודתן באופן מקצועי, שקוף, הוגן, אובייקטיבי ורציני, אתם בסופו של יום חוסכים בעלויות. החיסכון מגיע בין היתר מתיקונים המבוצעים היטב ולכן אינם מצריכים תיקונים חוזרים ונשים, וכן מהצעות מחיר נוחות של בעלי מקצוע שיכולה להשיג חברת ניהול בעלת כוח קנייה גדול. מעבר לכך, חברה מקצועית גם שומרת על ערך הנכס ואף מעלה אותו.

קודם כל, חברות ניהול ואחזקה מציעות שירותי ניהול נכסים לבעלי דירות המשכירים אותן, דבר המאפשר לקבל שכר דירה גבוה יותר – ועל כך בהמשך המאמר. מלבד זאת, כידוע ערכן של הדירות בבניין, בין אם הן מיועדות להשכרה ובין אם למכירה ביום מן הימים, מושפע רבות מרמת התחזוקה הכללית של הבניין. כאשר אדם מגיע לשכור או לקנות דירה הוא מתבונן לא רק על המפרט שלה, על הקומה, על חלוקת החללים, המרפסת והתחזוקה הפנימית, אלא משקל רב ניתן גם למצב הבניין עצמו. עם כל הכבוד לוועד הבית, כאשר הדברים מתנהלים ללא ניסיון עשיר וידע מעמיק בהיבטים השוטפים של תחזוקת בניין, עבודות רבות עלולות להידחות ובכך נוצרת למעשה הזנחה. זאת בניגוד לחברת ניהול המפקחת היטב על מצב הבניין ויודעת לזהות בעיות קטנות וגדולות כאחת, ואילו אנשי המקצוע נענים לקריאותיה ללא דיחוי. כמו כן, כאשר העבודות כבר מבוצעות בהזמנת וועד בית, הרמה אינה תמיד אופטימאלית עקב היעדר הבנה של הגורמים המפקחים, וזאת בניגוד לחברת ניהול אשר לא תיתן לעגל פינות. כך חברת ניהול אינה מאפשרת לבניין להגיע למצב של שחיקה והזנחה, בין אם מדובר במערכות החשמל, כיבוי האש, הביוב, התקשורת, הגינה, החניה, שביל הכניסה, הלובי, המעלית או כל אלמנט אחר. מדובר לא רק בחיסכון כספי על תיקונים שהופכים להיות יותר ויותר יקרים, אלא גם בשמירה על מצבו האסתטי והתחזוקתי של הבניין באופן המשפיע לטובה על ערך הדירות שבו.

כאמור, חברת ניהול בניינים עשויה לספק שירותים נוספים, והאחרון שנסקור במאמר זה הינו ניהול נכסים, או ניהול דירות שכורות. מדובר בשירות המיועד לבעלי דירות המשכירים אותן למען הכנסה פאסיבית, ועבורם חברת הניהול דואגת להשכרה מהירה של הנכס, לשוכרים איכותיים ולשכר דירה מקסימאלי המאפשר להפיק את המרב מההשקעה. שירות זה כולל בין היתר את הכנת הנכס להשכרה, כגון ביצוע תיקונים חיוניים, ניקיונות ומתן ייעוץ להשבחה, וכן פרסום של הנכס באמצעי התקשורת השונים. בנוסף, החברה בודקת באופן קפדני שוכרים פוטנציאליים מבחינת מצבם הכלכלי, המלצות, התאמה אישית וערבויות, ומספקת ללקוחותיה ייעוץ משפטי בעריכת חוזים ובהתנהלות מול השוכרים. יתרה מכך, החברה מטפלת עבור לקוחותיה בגביית שכר הדירה, לרבות הפעלת אמצעים משפטיים במידת הצורך, ודואגת לתחזוקה של הדירה עם אנשי מקצוע מיומנים. החברה גם מייצגת את בעל הדירה מול ועד הבית, השכנים, השוכרים והרשויות, ומנפיקה עבורו דוחות תקופתיים בשקיפות מלאה, לרבות מתן ייעוץ בנושאי מס. ואם לא די בכך, החברה גם מנהלת פרויקטים כגון מכירת הדירה, שיפוץ שלה ואף מתן המלצות לגבי פרויקטי התחדשות עירונית.