"הראייה הרוחבית מאפשרת לנו לתת מענה בכל ההיבטים"
"היתרון החשוב ביותר של חברת ניהול טובה הוא האקטיביות", מסביר מנכ"ל חברת אדן ניהול בתים משותפים, שמלבד תחזוקה שוטפת נותנת מענה לגבייה והסדרת תשלומים, עמדות טעינה בחניה המשותפת, שירות מותאם לבניינים חדשים ואפליקציה ייעודית לדיירים
הבעייתיות במוסד ועד הבית בבתים משותפים מעסיקה כמעט כל שוכר או בעל דירה. בנושאים כמו לכלוך בחדרי המדרגות, החלפת תאורה או התקנת מעלית, הקשר הפורמלי בין השכנים נתון בידי דיירים שהתנדבו לתפקיד, ויוצר לא אחת בעיות שיכולות להגיע לכדי סכסוכים ומאבקים מתישים. לכך נוספו בשנים האחרונות מגדלים, המאופיינים בדיירים רבים ובמורכבות בכל הנוגע לשירות ולמערכות שהם מכילים, החל ממערכת כיבוי אש וגנרטור ועד רובוט חניה. בנוסף, שעות העבודה הן כמעט מסביב לשעון, ולדיירים, בוודאי למתנדבי ועד הבית, אין הידע, הזמן והאנרגיה לנהל את האחזקה השוטפת על כל מורכבותה.
גורמים אלו מעלים את הצורך בנציגות מקצועית לניהול ענייניו השוטפים של הבניין ולטיפול בתקלות. "אנחנו מתפעלים את כל ההיבטים שעליהם אמון ועד הבית המסורתי, כמו ניקיון, גינון או אינסטלציה. אבל הראייה רוחבית מאפשרת לנו כחברה לתת מענה להיבטים נוספים, כמו גבייה והסדרת תשלום, פיקוח שוטף על תקלות וטיפול במהירות ובזמן אמת", מסביר רונן דדון, מנכ"ל ובעלים של חברת אדן ניהול בתים משותפים.
בניין חדש — אתגר חדש
סכסוכי דיירים עולים תדיר על פני השטח בתקופות של התחדשות ובנייה. בין אם מדובר בבניין חדש מקבלן או לאחר תמ"א, פרויקטים חדשים משנים את הצרכים ואת המערכות המרכיבות אותם. "דיירים שהתרגלו לגור בבניין ללא מעלית ושילמו 50 שקלים עבור ועד הבית, מתבקשים לשלם לאחר עבודות תמ"א על תקציב שכולל מעליות, צריכה גבוהה יותר של חשמל, ניקיון בתדירות גבוהה יותר או מערכת גילוי אש. לכל זה יש להיערך מראש, והתקציב צריך להיות מוכן הרבה לפני מועד קבלת המפתחות", אומר דדון.
הוא מוסיף כי היערכות תקציבית נכונה ושיקופה לדיירים יכולה לסייע לא רק בהיבטים הבין־אישיים, אלא גם ביכולת ההיערכות העתידית: "בניית תקציב ראשוני או לאחר תמ"א צריכה להיות חכמה. מצד אחד, צריך לשמור מספיק כסף בקופה להוצאות בלתי צפויות כדי לשמור על הבניין, ומצד השני נדרשת רגישות מול הדיירים שצריכים להוציא מכספם".
לדבריו, על מנת לייצר תקציב חכם יש צורך לכנס את הדיירים ולקבל החלטות יחד, כמו מועד תחילת גביית תשלומי הוועד; מסירת המערכות מהספקים, תוך קבלת תיק מערכת, חפיפה ואחריות ועוד. בנוסף, ניתן לבצע את ההיערכות התקציבית על בסיס בניינים דומים באזור, לקבל הצעות מחיר ולנסות לצפות תקלות אפשריות. "הדיירים נדרשים לראות את התמונה המלאה, לזהות מוקשים ולהעריך בצורה מדויקת", מסביר דדון ומדגים: "למשל, הערכת חסר והעלאת מחירים בשנה לאחר מכן עשויות לגרום לטלטלה והתנגדות, ולכן חשוב לתכנן את התקציב הראשוני כמה שיותר מוקדם, בשיתוף ובהסכמת כל הדיירים, תוך התחשבות במרבית התרחישים האפשריים".
הוא מוסיף כי מעבר להיבטים הבין-אישיים, ידע מוקדם מהווה יתרון גם בנושאי תחזוקה. "בניין בשנה הראשונה הוא לא כמו רכב בשנה הראשונה. כאשר מקבלים בניין חדש מהקבלן, יש צורך בתשומת לב לפרטים הלא מוסדרים, שבהמשך עלולים לעלות לדיירים ביוקר", מסביר דדון. כך למשל, בניין חדש מאופיין במעברי דירה לעתים תכופות, ולכן מומלץ לייצר נוהל שיפוץ, הכולל מיגון, ניקיון, תיקון נזקים ועוד. בנוסף, הוא ממליץ לעשות בדק בית מדי שנה בסוף החורף על מנת לבדוק את האיטום בבניין. כמו כן, חשוב לוודא את תקופת האחריות לכל אחת מהמערכות, כך שמועד הפעלתה יהיה צמוד למועד הכניסה לדירות.
בנק של בעלי מקצוע
אדן, אחת החברות הוותיקות בתחום, מנהלת מאות בתים משותפים, דירות ונכסים בגוש דן. דדון מציין כי הניסיון שצברה החברה מאפשר לתת מענה מקיף של ספקים איכותיים וזמינים. "במשך שנים יצרנו מחויבות מצד הספקים שאיתם אנחנו עובדים, וכיום אנחנו יכולים לתת שירות או המלצות כמעט בכל התחומים, מגינון ועד מזגנים", הוא אומר. "אנחנו משתמשים בחברות חיצוניות כבנק של בעלי מקצוע. זה חשוב מבחינת השקיפות הכספית, היכולת של ועד הבית לקבל הצעות מתחרות, הזמינות וגם מבחינת האינטרסים — תמיד נהיה בצד של דיירי הבניין מול הספקים".
אחד ההיבטים המשמעותיים שבהם קיימת חשיבות להיכרות עם השוק והספקים הוא נושא הרכבים החשמליים. בבניינים רבים קיימת כיום עמדת טעינה של רכב חשמלי אחד לפחות, המחובר ללוח חשמל ציבורי שמשותף לכל הדיירים. דדון מסביר כי רוב הלוחות אינם מסוגלים להכיל טעינה של יותר מארבעה־חמישה רכבים בו זמנית, ומשום שלא ניתן לספק לכל הדיירים חשמל לעמדת טעינה, יש צורך בהגדלת הלוח בעלות כספית של עשרות אלפי שקלים. כדי לתת מענה לבעיה, בחברת הניהול אדן מציעים פתרון: "חברות אנרגיה שונות בשוק מספקות פתרונות כוללים, כמו ייצור התשתית, החניות, הגדלת לוח החשמל ועוד, בתמורה להתחייבות של הבניין. אנחנו אוספים את כל בעלי הדירות, פותחים מכרז, מקבלים הצעות, בודקים את תקופות ההתחייבות ומגיעים להחלטה", אומר דדון ומוסיף כי נדרש מעקב אחר העדכונים בנושא המורכב של עמדות טעינה, ויש להתעדכן בפתרונות המשתנים כדי לקבל החלטה מושכלת, שכן מדובר בהחלטות לטווח הארוך.
לסיכום מציינים באדן ניהול נכסים, כי החברה דוגלת בחשיבה מתמדת וצופה פני עתיד, על מנת לפתור את כל הבעיות, הידועות והבלתי ידועות, במטרה להבטיח שקט ושכנות טובה עד כמה שניתן. "היתרון החשוב ביותר של חברת ניהול טובה הוא האקטיביות. מעבר לאפליקציה לשימוש הדיירים שמאפשרת לפתוח תקלה 24/7, אנחנו מייצרים אירועים מחזוריים, ביקורים שבועיים וביקורות יזומות. זה מאפשר לנו לאתר את התקלות הפוטנציאליות לפני שהן קורות, ולחשוב כל הזמן מה עוד אפשר לעשות", מסכם דדון.
1-700-70-33-55