סעיף 64 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר ומפרט מהו תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף, התקנון מהווה מסגרת משפטית לניהול ועד בית ולקיומן של אסיפות דיירים כלליות על מנת לקבל החלטות הנוגעות לניהול הרכוש המשותף. חשוב לדעת כי באסיפה כללית של בעלי הדירות בבית משותף ניתן לקבוע תקנון מוסכם כדי להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית והרכוש המשותף.
תקנון עם הוראות מחייבות
כל עוד בעלי הדירות בבית משותף לא קבעו תקנון מוסכם, חוק המקרקעין קובע כי ההוראות בתקנון המצוי יחולו עליהם. את התקנון ניתן למצוא בחוק המקרקעין, אפשר לקבל העתק ממנו דרך האגודה לתרבות הדיור. התקנון כולל מספר הוראות חשובות ומחייבות כגון:
- מינוי ועד בית
- ניהול אסיפת דיירים רגילה
- ניהול אסיפה כללית שלא מן המניין
- סדר היום באסיפה
- שינויים ותיקונים בדירה
- אחזקת הרכוש המשותף בבניין
- מינוי יושב ראש ומזכיר האסיפה
- הצבעות
- בחירת נציגות ועד בית
- ניהול כספי ועד בית וחשבון בנק
- תיקונים בבית המשותף
ניהול ואחזקת הרכוש המשותף
בפרק הפתיחה של התקנון המצוי כפי שהוא מופיע בחוק המקרקעין נקבע מהו רכוש משותף, לכן כדאי לדעת כי הרכוש המשותף הוא למעשה כל חלקי הבית למעט הדירות הרשומות. הרכוש המשותף כולל את הקרקע, קירות חיצוניים, גג, קרקע, לובי, חדרי מדרגות, מקלט, מעליות, מתקני הסקה ומים וכיוצא בזה.
על פי התקנון, בעלי הדירות אינם רשאים לבצע שינויים ו/או תיקונים בדירתם העשויים לפגוע ברכוש המשותף, לשנות את ערך הרכוש המשותף או לסכן את קיומו, אלא אם קיבלו הסכמה באסיפה הכללית של בעלי הדירות. חשוב להדגיש כי פגיעה ושינוי החזות החיצונית נחשבת לפגיעה ברכוש המשותף, נושא המוביל לסכסוכי שכנים רבים ולמאבקים המגיעים לעתים לדיונים בבתי המשפט.
אסיפות ומינוי ועד בית
התקנון המצוי קובע כי אחת לשנה יש לקיים אסיפה כללית רגילה על מנת לקבוע את דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו, כמו כן יש להחליט מהן ההוצאות הכרוכות בניהול ואחזקת הרכוש המשותף. באסיפה השנתית יש לקיים הצבעה על מנת להחליט על נציגות הדיירים, במידה ומחליטים כי הנציגות תהיה בת יותר מחבר אחד יש למנות את אחד החברים כגזבר, החוק קובע כי נציגות הדיירים לא תמנה יותר מ-5 חברים.
ניתן לקיים אסיפות דיירים נוספות במהלך השנה, בהתאם לצורך, יש להודיע לדיירים על קיומה של אסיפה שלא מן המניין לפחות 4 ימים לפני מועד האסיפה. באסיפה כללית חוקית חייבים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות, בעל הדירה יכול לשלוח בא-כוח מטעמו. ההצבעות באסיפה יתקיימו בהרמת ידיים או בקלפי, לכל בעל דירה יש קול אחד, ללא תלול בגודל דירתו, במידה ויש שוויון בהצבעה, יושב הראש יכריע בנושא.
חשוב לציין כי ניהול בית משותף אינו דבר של מה בכך, יש להתמודד עם דיירים המסרבים לשלם או להשתתף באסיפות, ויש להתמודד עם בעלי מקצוע ובעיות שונות ברכוש המשותף, לכן כדאי להעביר את ניהול ועד הבית לחברה מקצועיות המתמחה בניהול בתים משותפים ומחליפה למעשה את ועד הבית המסורתי.