מתגוררים בבית משותף? ככל שמדובר בבניין גדול יותר, כך סביר יותר להניח שדרושה לכם חברת ניהול חיצונית
עד לשנים האחרונות, נהוג היה כי בתים משותפים למגורים היו מנוהלים על ידי ועד בית שנבחר בכל זמן נתון, בעוד שבנייני משרדים נוהלו באמצעות חברות ניהול חיצוניות. אבל כיום, כאשר בכל רחבי הארץ נבנים אינספור מגדלי מגורים ופרויקטים רחבי היקף, שוב אין די בוועד הבית המסורתי ומתעורר הצורך בגורם יותר מקצועי שיוכל לטפל בכל ההיבטים הדרושים על מנת לתחזק מבנים גדולים ומתקדמים מסוג זה.
ועד הבית – מאז ועד היום
תופעת ועדי הבתים היא אינה ייחודית לישראל, אבל היא בהחלט נפוצה בארצנו במידה שקשה למצוא במדינות אחרות. ראשיתם של ועדי הבתים בסביבות אמצע המאה העשרים, כאשר ברחבי ישראל החלו להיבנות בתים משותפים בסדרי גודל משתנים. הנפוצים שבהם היו בני 3 – 4 קומות. בתנאים אלה, היה זה רק מתבקש שטיפוח הבניין והמרחבים המשותפים ינוהל באופן משותף.
לצורך החדש ההוא הצטרף סעיף 65 לחוק המקרקעין לפיו כל בית משותף מחויב לבחור נציגות שתהיה מופקדת על ניהול ענייני הבית ותפעל בהתאם הוראות לתקנון מיוחד שהוגדר לניהול בתים משותפים. בין תחומי האחריות של ועד הבית: שמירה על ניקיון המבנה, טיפוח ואחזקה של השטחים המשותפים, כגון הגינה וחדר המדרגות, תחזוקת המבנה, לרבות צנרת, חשמל, ביוב, תחזוקת הגג ושמירה על תקינות המעלית, אם יש. באופן זה נשמרת גם איכות המחייה בבניין וגם ערכן של הדירות.
תשלום דמי ועד הבית
כיוון שוועד הבית מופקד על הניהול והתחזוקה השוטפת של הבניין, וכיוון שפעילויות אלו עולות כסף, על ועד הבית לנהל את התקציב המשותף של הבניין, אשר נאסף מכלל הדיירים. גובהם של דמי ועד הבית נקבע בהתאם לעלויות הניהול והתחזוקה השנתיות. בהתאם לאלה, נקבעים דמי הוועד החודשיים. במקרים מיוחדים יכול להחליט הוועד, בהסכמת הדיירים על גבייה של סכומים נוספים בהתאם לצורך. חשוב לציין כי דמי הוועד אינם נתונים לוויכוח או למיקוח, אלא קבועים בתקנון הבית ובחוקי המדינה, לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין.
הוועד מתקשר עם נותני שירותים לצורך אחזקת הרכוש המשותף (כל מה שקיים מחוץ לדירות עצמן) בהם – מנקה, גנן, חברת מעליות (אם יש מעלית), העיריה, חברת החשמל, חברת הגז (אם יש גז מרכזי). בנוסף מדובר בהוצאות מיוחדות על תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף עליהם מסכימים בעלי הדירות. הוועד הוא גם נציג בעלי הדירות בהליך משפטי או במשא ומתן בנושא הקשור לאחזקת הבניין.
דייר/ים שמסרב/ים לשלם דמי ועד
בכל בניין משותף, בשלב כזה או אחר, נתקלים בבעלי דירה אחת או יותר, שמסרבים לשלם ועד בית. הסיבות לכך רבות: דיירים בקומה ראשונה מסרבים לשלם על סיוד הגג או על תחזוקת המעלית, דיירי קומה אחרונה מסרבים לשלם על על תחזוקת חדר הכניסה, דיירים שדירתם פונה לצד השני מסרבים לשלם על תחזוקת הגינה ועוד כהנה וכהנה.
ועדי בית רבים עומדים בקשר עם האגודה לתרבות הדיור שנועדה, בין השאר, לסייע בנושאים מסוג זה בדיוק. במקרים בהם הדיירים מסרבים בתקיפות ולאורך זמן לשלם את חלקם בדמי הוועד, יכולה האגודה לסייע בנקיטת צעדים משפטיים, באמצעות עורך דין מטעמה.
שימוש בחברת ניהול חיצונית
בבתי דירות, במגדלים ובפרויקטים של מגורים עתירי דיירים ואפילו בבניינים בהם מרבית הדירות הן דירות להשכרה, מתעורר הצורך בחרת ניהול חיצונית שתנהל את האחזקה והטיפוח של המבנה באופן מקצועי. ממספר מסוים של דירות ובמצבים מסוימים – כגון בניין שרובו וכולו מאוכלס בדירות להשכרה – השימוש בחברת ניהול אינו בחירה אלא הכרח. יחד עם זאת, ישנם יתרונות וחסרונות לשימוש בחברות מסוג זה, אליהם כדאי לתת את הדעת, גם אם אין מנוס משימוש באחת.
יתרונות השימוש בחברת ניהול
חברות הניהול החיצוניות מתפקדות כוועד הבית לכל דבר ומציעות את השירותים שוועד בית רגיל מטפל בהם: תחזוקה שוטפת הכוללת התקשרות ופיקוח על שירותי ניקיון, גינון, אינסטלציה, חשמל, מעליות ותחזוקת מערכות לגילוי אש ומערכות סולאריות. הן אלו שגובות את התשלומים ומבצעות את התשלומים השוטפים כולל חשבונות הבניין (חשמל, מים); הן מטפלות בבעיות לא צפויות, כמו סתימת ביוב, תקלה במעלית, פיצוץ בצנרת או הדברת מזיקים. הן גם אלו שרודפות אחרי סרבני תשלום כולל בהליכים משפטיים. יש גם חברות ניהול המציעות שירותים של תשלומי ארנונה ועוד לבעלי הדירות.
יש אפשרות שוועד הבית ימשיך לעבוד עם ספקי השירותים (מנקה, גנן וכד') שלו וחברת הניהול החיצונית תפקח עליהם, ויש גם אפשרות (בדרך כלל בבנייני יוקרה) שחברת הניהול היא שתספק גם את עובדי התחזוקה. האפשרות השנייה יכולה לחסוך עלויות מסוימות, משום שלחברות הניהול יש כוח קנייה מול ספקים מעצם העובדה שהן מנהלות מספר בניינים משותפים.
חברת ניהול, בהיותה גורם אובייקטיבי, יכולה לגשר טוב יותר על סכסוכים בין שכנים.
כשחברת הניהול היא טובה ומסורה, הרי שבניינים המנוהלים בידי חברות ניהול כאלו מתוחזקים טוב יותר ונראים טוב יותר.
חסרונות השימוש בחברת ניהול
חברות ניהול לא פועלות בחינם. עליהן להרוויח, בסופו של דבר, כדי שהעניין ישתלם. לכן, תוכלו לצפות לדמי ועד מוגדלים, המגלמים בתוכם את "דמי הניהול" של החברה. העלייה בתשלום יכולה בקלות להגיע ל-100 ש"ח נוספים לחודש, לכל דירה, כתלות, כמובן, במבנה, במספר הדירות ובעלויות התפעוליות הנדרשות.
במגדלי יוקרה שנעשו נפוצים יותר בעשור וחצי האחרונים, דמי הוועד/ניהול גבוהים משמעותית, בשל המתקנים הנוספים המאפיינים בניינים מסוג זה, כגון מעליות נוספות, חדר כושר ו/או בריכה, חדר מבואה מפואר, שומר בכניסה ועוד. מצד שני, במגדלי פאר, אין אפשרות לנהל את הבניין ללא חברת ניהול, וגם אילו ניתן היה, ספק אם מי מן הדיירים היה לוקח על עצמו את המשימה.
חשוב לדעת שאין כיום סטנדרטים, או תנאים מחייבים לקבלת רישיון המגדירים את הדרישות להקמת חברת ניהול. לכן, ובשל הפריחה הגדולה שחלה בענף בשנים האחרונות, התחום עמוס לעייפה באנשים לא מקצועיים, שלא מהססים להיעלם בסימן הראשון לבעיות. מחיר נמוך אינו בהכרח מחיר טוב, ומנגד, גם מחיר גבוה לא מבטיח שירות איכותי.
קושי בפנייה לאחראים מטעם החברה – במקרה של בעיה, זה לא שניתן לדפוק לוועד החיצוני על הדלת ולהתלונן. לא אחת, לדייר מן השורה, לא יהיה כל כך קל ליצור קשר עם הגורם הרלוונטי בחברה, קל וחומר בצורה ישירה.
מסיבות אלו, חשוב מאוד לבחור נכון את חברת הניהול המתאימה ביותר. זאת על פי המלצות מגורמים שעל מילתם ניתן לסמוך. כמו כן, מומלץ לבחון את הוותק של החברה, ואף לקפוץ לבקר בבניין או שניים שבניהולה. מבט על הטיפול בבתים הנמצאים בטיפולה של חברה זמן רב, יכול לתת לכם תמונה טובה לגבי השירות אליו תוכלו לצפות לאחר שתקופת "הרומן" הראשונית תסתיים.
קבל הצעת מחיר אטרקטיבית ללא התחייבות